2050 탄소중립 목표는 이제 거스를 수 없는 시대적 과제가 되었으며, 이는 도시 개발 및 건축 분야의 패러다임 전환을 강력하게 요구하고 있습니다. 이러한 정책적 지향점의 최전선에서, 개발사업의 환경적 부하를 사전 검토하는 환경영향평가(EIA, Environmental Impact Assessment)와 건축물의 성능을 극대화하는 친환경업무는 개별적인 제도를 넘어, 지속가능한 도시를 구현하기 위한 유기적인 정책 도구로 기능하고 있습니다.

본 기고문은 친환경 컨설팅 전문가의 시각에서, 특히 국내에서 가장 선도적인 규제 프레임워크를 가진 서울특별시의 환경영향평가, 그중에서도 핵심 평가 항목인 '온실가스' 분야와 제로에너지인증(ZEB, Zero Eergy Building)의 관계를 분석하고, 이를 통해 컨설팅 실무에서의 전략적 활용 방안을 제시하고자 합니다.

 

1. 환경영향평가 제도의 이해

 

1.1. 예방적 환경관리수단

 

환경영향평가(EIA)는 개발사업 계획 수립 단계에서 사업이 환경에 미치는 잠재적 영향을 과학적으로 예측·평가하고, 이에 대한 저감 방안을 모색하는 법정 절차입니다. 이는 단순한 규제를 넘어, 개발과 보전의 논리를 조율하고 국토의 지속가능성을 담보하는 핵심적인 예방적 환경관리 수단으로서 기능합니다. 평가 과정에서 도출된 협의 내용은 법적 구속력을 가지며, 사업 전과정에 걸쳐 이행 여부를 관리받게 됩니다.

 

1.2. 패러다임의 확장

 

과거의 환경영향평가가 환경오염원(대기, 수질, 소음 등)의 규제 및 관리에 집중했다면, 현대의 환경영향평가는 ‘기후변화 대응’이라는 거시적 목표와 연동하여 그 범위가 확장되고 있습니다. 특히 도시개발사업에서는 온실가스(GHG), 미기상(바람길)분석을 통한 도시열섬현상 완화, 물순환체계 개선(LID기법) 등과 같은 항목들이 핵심적인 지표로 부상하며 사업의 친환경성을 판단하는 중요한 척도로 작용하고 있습니다.

 

1.3. 주요 협의단계

 

환경영향평가의 차별성은 아래와 같이 유기적으로 구성된 다단계 협의 절차를 통해 실현됩니다. 각 단계는 컨설팅 실무에서 중요한 마일스톤이자 전략적 대응이 요구되는 지점입니다.

 

 • 1단계 (평가준비 및 초안 협의): 사업 초기 방향성을 결정하는 단계입니다. '환경영향평가 협의회'를 거쳐 평가 항목과 범위가 결정되면, 이를 기반으로 '평가서 초안'을 작성하여 검토를 받습니다. 이 단계에서 가장 중요한 것은 주민설명회 등을 통한 의견 수렴입니다.

 

 • 2단계 (본안 협의 및 사업승인): 초안 검토 및 주민 의견을 반영한 '평가서 본안'을 작성하여 최종 협의를 진행하는 단계입니다. 여기서 도출된 '협의 내용'은 사업승인의 전제조건이자 법적 구속력을 갖는 최종 결과물이 됩니다.

 

• 3단계 (사후환경영향조사): 사업승인 이후, 협의 내용의 이행 여부를 확인하는 단계입니다. '사후환경영향조사'는 착공 시점부터 준공 후 최대 3년까지 지속되며, 평가가 일회성으로 끝나지 않고 사업의 전 과정에 걸쳐 환경적 책무를 다하도록 관리하는 중요한 장치입니다.

 

 

2. 조례 환경영향평가의 이해(서울시)

 

서울시는 국가 법령인 「환경영향평가법」을 기반으로, 대도시의 환경적 특수성과 선도적인 기후 정책을 반영한 「서울특별시 환경영향평가 조례」를 통해 한층 강화된 제도를 운영하고 있습니다.

 

 

2.1. 대상사업의 확대

 

국가 법령이 주로 대규모 국책사업이나 산업단지 등을 대상으로 하는 반면, 서울시 조례는 개별 건축물로서는 연면적 10만㎡ 이상 건축물 및 사업면적 9만㎡ 이상 정비사업을 평가 대상으로 포함합니다. 이는 고밀도 개발이 주를 이루는 서울의 특성상, 개별 건축물이 도시 전체 환경에 미치는 누적 효과를 체계적으로 관리하기 위한 정책적 결정입니다.

 

2.2. 정량적 심의 기준의 도입

 

서울시 환경영향평가의 가장 큰 특징은 '환경영향평가 항목별 심의 기준' 고시를 통해 구체적이고 정량적인 평가기준을 제시한다는 점입니다. 이는 평가의 객관성과 예측 가능성을 높이는 동시에, 사업자에게 명확한 저감 목표를 요구함을 의미합니다.

 

이러한 정량적 기준은 컨설턴트에게 단순한 저감대책 나열을 넘어, 과학적 데이터에 기반한 시뮬레이션과 효과 분석을 통해 목표 달성 여부를 입증해야 하는 고도의 전문성을 요구합니다.

 

3. 서울시 환경영향평가와 친환경업무의 비교

 

3.1. 두 제도의 연계 지점

개발사업을 둘러싼 두 가지 핵심적인 친환경 제도는 바로 환경영향평가와 녹색건축인증(G-SEED) 및 제로에너지건축물(ZEB) 인증과 같은 친환경 인증입니다. 두 제도는 상호 보완적인 관계에 있으나, 그 목적과 법적 기반, 대상에서 뚜렷한 차이를 보입니다.

 

 

3.2. 유사성과 차이점 분석

 

두 제도는 뚜렷이 구분되지만, '지속가능한 개발'이라는 공통의 목표를 공유하며 여러 지점에서 긴밀하게 연결됩니다.
• 평가 항목의 중첩성: 환경영향평가의 여러 항목 중 특히 '온실가스'와 '에너지' 분야는 친환경 인증, 그중에서도 ZEB 인증의 핵심 평가요소와 직접적으로 중첩됩니다.
• 정책적 시너지: 환경영향평가는 개발사업에 환경성능 확보라는 규제적 의무를 부과하는 '채찍' 역할을 합니다. 반면, 친환경 인증은 용적률 완화, 세제 감면 등 인센티브를 제공하는 '당근‘ 역할을 합니다.
• 상호 보완적 증빙 관계: 실무적으로 ZEB 인증 추진 계획은 EIA 협의 과정에서 온실가스 감축 방안의 실효성을 입증하는 가장 객관적이고 신뢰성 있는 증빙 자료로 활용됩니다.

 

4. 최신 정책 동향

 

4.1. 탄소 성능 중심의 융합

 

최근 국가 탄소중립 정책이 가속화됨에 따라, 과거에는 별개의 트랙으로 인식되던 환경영향평가와 친환경 인증 제도가 '탄소 성능'이라는 핵심 지표를 중심으로 빠르게 융합되고 있습니다.

 

 • 환경영향평가의 심화: 서울시 환경영향평가에서 온실가스 항목은 더 이상 여러 평가항목 중 하나가 아닙니다. 사업의 승인 여부를 좌우하는 핵심 변수로 부상했으며, 심의 기준 역시 '저감 계획 수립' 수준을 넘어 구체적인 감축 목표량과 이를 달성하기 위한 정량적 이행 방안을 요구하는 방향으로 고도화되고 있습니다.

 

 • 친환경 인증의 진화: 친환경 인증 제도 역시 이러한 흐름에 발맞추고 있습니다. ZEB 인증은 의무화 로드맵에 따라 단계적으로 등급이 상향되고 있으며, 녹색건축인증(G-SEED) 또한 최근 개정을 통해 에너지 및 재료 관련 항목을 “탄소중립을 위한 자원활용”으로 조정했습니다. 이는 인증 제도가 단순한 다 항목 평가를 넘어, 건물의 실질적인 탄소 성능을 검증하는 방향으로 진화하고 있음을 명확히 보여줍니다.

 

이러한 양 제도의 탄소 성능 중심으로의 수렴은, 두 평가가 사용하는 기술과 전략의 유사성을 극대화합니다. 즉, EIA의 온실가스 감축을 위해 검토되는 고효율 설비, 신재생에너지 계획은 ZEB 인증 등급을 결정하는 핵심 요소와 동일합니다. 결국 ZEB 인증을 위한 ECO2 시뮬레이션 결과는 EIA 온실가스 감축 계획의 실현 가능성을 입증하는 가장 핵심적인 입증 자료(Key Evidentiary Material)로 기능하게 됩니다. 따라서 친환경 인증 컨설턴트는 이제 ZEB 인증이라는 개별 과업을 넘어, 그 결과가 사업 인허가의 성패를 가르는 환경영향평가에 어떤 영향을 미치는지 통찰하고, 두 제도를 아우르는 융합적 컨설팅 역량을 반드시 갖추어야 합니다.

 

4.2. 환경부에서 기후에너지환경부로의 변화

 

환경부의 '기후에너지환경부'로의 명칭 변경 움직임은 정책 패러다임의 변화를 상징합니다. 이는 환경영향평가(EIA)의 변화에서 명확히 드러납니다.
과거 EIA가 오염원(대기, 수질) 규제에 집중했다면, 현대 EIA는 '기후'와 '에너지'를 핵심으로 삼습니다. 녹색건축물 조성 지원법 등과 연계하여, '제로에너지' 빌딩(ZEB) 달성 여부와 '녹색' 기술(G-SEED, LID, 바람길) 적용을 핵심 지표로 평가합니다.
이처럼 EIA가 친환경 에너지 기술을 중심으로 진화한 것은, 환경부의 역할이 이미 이름에 걸맞게 확장되었음을 보여줍니다.

 

5. 결론: 통합적 접근에 따른 친환경컨설팅 업무역량 강화

 

따라서 현대의 친환경 컨설턴트는 두 제도를 단순한 인허가 절차로 접근해서는 안 됩니다.

 

사업 초기 단계부터 환경영향평가와 친환경인증을 통합적으로 이해하고 고려하는 친환경업무의 역량을 함양하여, 리스크를 최소화하는 친환경컨설팅 전략을 수립하여야 합니다.

 

이 둘의 전략적 연계를 깊이 이해하고 활용하는 것이야말로, 치열한 개발 시장에서 경쟁 우위를 확보하고 진정한 지속가능 가치를 창출하는 전문가의 핵심 역량이 될 것입니다