최근 부동산 시장 상황
2018년~2021년 서울과 수도권을 중심으로 주택시장 거래 활성화되었으나, 2022년부터 금리인상과 경기침체 등으로 주택매매 거래량이 급감하고 있다.

 

 

특히, 재개발, 재건축 등 정비사업은 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 인해 공사비가 급등하여 조합원들의 추가 분담금 부담이 커지면서 시공사와의 갈등과 공사지연으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.

 

 

또한, 금리인상과 부동산 시장 침체로 인해 부동산 PF시장이 불안정해지면서, 정비사업의 자금 조달에 어려움이 커지고 있다.
그러므로, 조합에서는 공사비를 절감하고 사업성을 개선하기 위한 방안에 많은 관심을 가지고 있다.

 

최근 정책 동향
최근 정비사업 활성화를 위한 정책 동향은 크게 규제 완화와 사업 절차 간소화에 초점을 맞추고 있다. 이는 주택공급을 늘리고, 노후 주택의 주거환경을 개선하려는 정부의 의지가 반영된 결과이다.

 

1. 규제 완화를 통한 사업성 개선
재건축의 첫 단계인 안전진단 규제가 완화되었다. 기존에는 정비구역 지정 이전에 안전진단을 통과해야 했지만, 이제는 사업시행계획인가 전까지 통과하면 되도록 변경되었다.

 

재개발 사업의 노후·불량 건축물 비율 요건이 완화되었다. 기존 2/3(67%) 이상에서 60% 이상으로 하향 조정되었으며, 노후도가 75% 이상인 지역은 접도율, 호수 밀도 등 조례 요건을 적용하지 않도록 했다.

 

역세권 등 주택 공급이 필요한 지역의 정비사업에 대해 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 완화할 수 있도록 특례를 신설했다. 완화된 용적률로 건설된 주택 일부는 '뉴:홈(공공분양)'으로 활용할 수 있다.

 

 

재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건이 낮아졌다. 전체 소유자 동의율이 75%에서 70%로, 상가 소유주 동의율은 1/2 이상에서 1/3 이상으로 완화되었다.

 

2. 사업 절차 간소화
안전진단과 정비계획 수립, 조합 설립을 동시에 진행할 수 있는 재건축 패스트트랙이 도입되어 사업 기간이 대폭 단축된다. 정비구역 지정 전에도 추진위원회 구성이 가능해지고, 조합설립과 정비구역 지정 절차를 병행할 수 있게 되었다.

 

통합 심의를 의무화하여 건축, 교통, 환경 등 사업시행인가에 필요한 각종 심의를 통합하여 한 번에 진행할 수 있도록 제도화했다.

조합 총회를 오프라인 총회와 병행하여 온라인으로도 개최할 수 있도록 법적 근거가 마련되었다. 이는 조합 운영의 투명성을 높이고 참여율을 높이는 데 도움이 될 것으로 기대된다.

 

주민이 구역 경계만 설정해 지자체에 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 했습니다. 이는 주민 주도로 사업을 시작할 수 있는 기회를 확대하고, 사업 초기 단계의 부담을 덜어주는 효과가 있다.

 

정비사업에서 친환경 건축 컨설팅 방향

 

시공사 선정 시 공사비 절감을 위한 공동주택성능요구서 적용
서울시는 천정부지로 상승하는 공사비 및 무분별한 대안설계 제시 등의 부작용을 줄이기 위해 23.12.28. 일자로 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’ 개정안이 마련됐다. 정비구역 여건에 맞는 입찰방식을 선택하고 내역입찰에서 ‘총액입찰’ 제도가 도입되었다.

 

시공자 선정기준 개정 내용 중 공동주택성능요구서 의무 제출에 대한 항목은 녹색건축인증 및 주택성능등급인증을 진행하면서 평가되는 내용이 주된 사항이다. 따라서 과거와 다르게 건축심의 이전 정비사업 계획 초기단계부터 친환경 컨설팅 역할자가 투입되어 면밀히 검토되어야 한다.

 

공동주택성능요구서는 정비사업을 통해 신축되는 공동주택의 품질 향상을 위해 조합(원)이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 하는 것이 목표이며, 최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입구 후 층간소음, 누수 등을 막고 현장설명회 개최를 통하여 공동주택성능에 대한 등급을 의무적으로 제시하여야 한다. 건설공사에 전문성이 부족한 조합이 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 건설엔지니어링사업자로부터 설계검토 업무를 자문받을 수 있도록 규정했다.

 

이에 따라 조합과 각 분야별 설계사 및 CM단이 여러차례 협력회의를 거쳐 현실적이고 주변 단지대비 경쟁력 있는 성능요구서를 작성할 수 있도록 컨설팅사에서의 역할이 필요하다. 시공자 제안 대안설계에 대해서도 친환경 성능을 비교·검토할 수 있어야한다. 이 과정에서 녹색건축인증(G-SEED), 제로에너지건축물인증(ZEB), 장수명주택인증 등을 사업지별 최적 요건에 맞도록 반영한 사양을 제안할 수 있어야 한다. 이 역할은 입찰 경쟁력 확보 및 사업비 검증의 기준선이 되며, 향후 인센티브 및 설계 심의의 기준이 되므로 초기 전략 수립에 핵심 요소라고 할 수 있다.

 

사업성 개선을 위한 친환경 인센티브 적용 확대

기존 최대 용적률 한도 내에서만 인센티브를 받을 수 있었던 반면, 친환경 인센티브를 상한 용적률에 적용해서 최대 7.5%까지 상향할 수 있는 부분은 사업성 향상에 큰 영향을 줄 수 있다. 이로 인해 공사비 상승 문제 등으로 망설였던 녹색건축인증 등급 상향이나 제로에너지 건축물 인증 획득에 관심이 높아지고 컨설팅도 늘고 있다.

 

 

제로에너지건축물(ZEB) 인증, 녹색건축인증, 재활용 자재 사용 등의 친환경 인센티브 요건을 충족하기 위한 전략을 수립하는 것이 친환경 컨설팅의 주요 역할로 볼 수 있다. 추가로 기부채납과 병행 시 최대 용적률 확보 가능성을 분석하고 사업성 분석과 연계한 친환경 인증 로드맵을 제공하는 등의 역할이 있다. 이는 사업 수익성과 직결되는 요소로, 정비사업 계획단계부터 컨설팅이 개입하여 실효성을 확보할 수 있도록 하는 것이 정책의 흐름과도 맞는 부분이라고 할 수 있다.

통합심의 의무화에 따른 친환경 컨설팅
지자체와 정부가 차례로 정비사업 활성화에 나서려고 용적률 규제를 완화와 더불어 절차를 간소화하는 지원안을 시행하고 있다. 2024년부터 서울시는 정비사업 통합심의 제도를 본격 시행하고 있다. 건축, 경관, 교통, 환경, 교육, 공원, 재해, 소방 등 분야로 통합심의 대상이 확대되어 심의절차를 간소화하여 정비사업 속도 제고로 전체 사업기간을 단축을 목표로 하고 있다.

 

 

이 과정에서 통합심의에 필요한 친환경 관련 법적 기준을 면밀히 검토하고 심의 과정에서 이행하여야 하는 협의자료를 사전에 준비하여야 한다. 신재생에너지 의무비율 검토 및 아이템 제안, 에너지 절감계획 수립, 녹색건축인증 목표등급 수립계획, 제로에너지건축물(ZEB) 인증 취득의 의무요건인 에너지 자립률 확보방안 등의 심의 대응문서를 작성해야 한다.

 

또한 ’25.01.02.부터 시행된 서울특별시 녹색건축물 설계기준에 따르면 연면적 합계 3만㎡ 이상의 비주거 건물은 지하개발면적의 50% 이상을 지열로 설치하거나, 신재생에너지 의무설치 비율의 50% 이상을 지열·수열로 설치하여야 한다.

 

이와 같이 친환경 전반적인 계획서를 기반으로 심의위원회 대응 전략 및 협의 조율의 역할이 필요하다. 따라서 정비사업의 초기 계획단계부터 친환경 컨설팅의 역량이 필요하다. 이는 심의일정의 지연 방지 및 사업일정 단축에 가속화 역할을 할 수 있으며 친환경 요소는 심의 통과의 핵심 요건으로 부상하고 있는 추세다.

 

결론
금리 인상과 공사비 급등 등 부동산 경기침체로 인해 재개발, 재건축 정비사업이 중단되거나 지연되고 있지만, 주택공급을 다시 늘리기 위해 각종 규제완화를 모색하고 행정절차를 간소화하는 제도 개선을 진행하고 있다. 이러한 정책 방향에 맞춰 친환경 건축 컨설팅도 그에 맞는 변화를 이루어야 한다.

 

공사비 절감을 위한 친환경 컨설팅, 사업성 향상을 위한 친환경 인센티브 적용, 행정절차가 간소화 됨에 따라 사업 초기 단계에서부터 친환경 컨설팅 투입 등 친환경 업무가 정비사업의 중요한 부분으로 자리매김하고 있다. 이 부분이 효과적으로 이루어진다면 정비사업에서 친환경건축 컨설팅 시장은 더욱더 활성화될 것으로 기대한다.